“限价”时代 房企转变传统“利润逻辑”

一同外汇网

2018-07-11

“限价”时代 房企转变传统“利润逻辑”

  中研普华报道地区云南企业规模全部行业企业经济类型Measures/时间2015年1-10月通用设备制造业全部出口交货值_本月(千元)20,出口交货值同比增长_本月(%)-出口交货值(千元)173,出口交货值同比增长(%)-应收帐款净额(千元)1,565,应收帐款净额同比增长(%)存货(千元)1,539,存货同比增长(%)-产成品(千元)601,产成品同比增长(%)流动资产合计(千元)4,992,流动资产合计同比增长(%)资产合计(千元)7,815,资产合计同比增长(%)负债合计(千元)4,722,负债合计同比增长(%)主营业务收入(千元)3,482,主营业务收入同比增长(%)-主营业务成本(千元)2,970,主营业务成本同比增长(%)-主营业务税金及附加(千元)15,主营业务税金及附加同比增长(%)-销售费用(千元)150,销售费用同比增长(%)-管理费用(千元)239,管理费用同比增长(%)-财务费用(千元)70,财务费用同比增长(%)利息支出(千元)64,利息支出同比增长(%)利润总额(千元)93,利润总额同比增长(%)应交增值税(千元)86,应交增值税同比增长(%)-中研普华报道地区陕西企业规模全部行业企业经济类型Measures/时间2015年1-10月通用设备制造业全部出口交货值_本月(千元)100,出口交货值同比增长_本月(%)出口交货值(千元)1,389,出口交货值同比增长(%)-应收帐款净额(千元)9,015,应收帐款净额同比增长(%)存货(千元)9,088,存货同比增长(%)产成品(千元)3,692,产成品同比增长(%)流动资产合计(千元)35,136,流动资产合计同比增长(%)资产合计(千元)51,371,资产合计同比增长(%)负债合计(千元)26,479,负债合计同比增长(%)主营业务收入(千元)31,145,主营业务收入同比增长(%)-主营业务成本(千元)26,236,主营业务成本同比增长(%)-主营业务税金及附加(千元)226,主营业务税金及附加同比增长(%)销售费用(千元)969,销售费用同比增长(%)-管理费用(千元)1,982,管理费用同比增长(%)-财务费用(千元)223,财务费用同比增长(%)-利息支出(千元)235,利息支出同比增长(%)利润总额(千元)2,249,利润总额同比增长(%)应交增值税(千元)1,004,应交增值税同比增长(%)中研普华报道地区贵州企业规模全部行业企业经济类型Measures/时间2015年1-10月通用设备制造业全部出口交货值_本月(千元)0出口交货值同比增长_本月(%)0出口交货值(千元)0出口交货值同比增长(%)0应收帐款净额(千元)1,227,应收帐款净额同比增长(%)-存货(千元)1,332,存货同比增长(%)产成品(千元)531,产成品同比增长(%)16流动资产合计(千元)5,315,流动资产合计同比增长(%)资产合计(千元)8,624,资产合计同比增长(%)-负债合计(千元)5,679,负债合计同比增长(%)-主营业务收入(千元)7,084,主营业务收入同比增长(%)主营业务成本(千元)6,139,主营业务成本同比增长(%)主营业务税金及附加(千元)54,主营业务税金及附加同比增长(%)销售费用(千元)215,销售费用同比增长(%)管理费用(千元)440,管理费用同比增长(%)财务费用(千元)90,财务费用同比增长(%)利息支出(千元)49,利息支出同比增长(%)-利润总额(千元)159,利润总额同比增长(%)应交增值税(千元)99,应交增值税同比增长(%)中研普华报道地区四川企业规模全部行业企业经济类型Measures/时间2015年1-10月通用设备制造业全部出口交货值_本月(千元)299,出口交货值同比增长_本月(%)出口交货值(千元)3,012,出口交货值同比增长(%)应收帐款净额(千元)39,116,应收帐款净额同比增长(%)存货(千元)40,570,存货同比增长(%)-产成品(千元)6,456,产成品同比增长(%)-流动资产合计(千元)115,176,流动资产合计同比增长(%)-资产合计(千元)160,455,资产合计同比增长(%)-负债合计(千元)104,914,负债合计同比增长(%)-主营业务收入(千元)155,216,主营业务收入同比增长(%)主营业务成本(千元)131,742,主营业务成本同比增长(%)主营业务税金及附加(千元)1,189,主营业务税金及附加同比增长(%)销售费用(千元)4,611,销售费用同比增长(%)管理费用(千元)7,575,管理费用同比增长(%)财务费用(千元)1,681,财务费用同比增长(%)利息支出(千元)1,634,利息支出同比增长(%)利润总额(千元)7,385,利润总额同比增长(%)-应交增值税(千元)5,942,应交增值税同比增长(%)中研普华报道地区重庆企业规模全部行业企业经济类型Measures/时间2015年1-10月通用设备制造业全部出口交货值_本月(千元)421,出口交货值同比增长_本月(%)出口交货值(千元)4,130,出口交货值同比增长(%)应收帐款净额(千元)11,387,应收帐款净额同比增长(%)存货(千元)6,708,存货同比增长(%)0产成品(千元)3,186,产成品同比增长(%)流动资产合计(千元)29,448,流动资产合计同比增长(%)资产合计(千元)47,341,资产合计同比增长(%)负债合计(千元)24,693,负债合计同比增长(%)主营业务收入(千元)49,881,主营业务收入同比增长(%)主营业务成本(千元)41,261,主营业务成本同比增长(%)主营业务税金及附加(千元)368,主营业务税金及附加同比增长(%)销售费用(千元)1,472,销售费用同比增长(%)管理费用(千元)2,706,管理费用同比增长(%)财务费用(千元)399,财务费用同比增长(%)-利息支出(千元)371,利息支出同比增长(%)利润总额(千元)4,512,利润总额同比增长(%)应交增值税(千元)1,445,应交增值税同比增长(%)

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上周末,北京第一批限房价项目入市,引发了业内不小的关注度。

在房住不炒的指导思想下,大量限价房即将进入市场,无疑会对平抑房价上涨,解决供需矛盾,起到结构性调整的作用。

不过,在土地出让时就已规定未来地产项目售价的限价房项目,也对房企的项目运营能力提出更高的要求。 在新形势下,房企面临诸多新的挑战。 从抢地到精打细算从2016年底,北京首宗限价房地块入市以来,房地产行业的拿地逻辑就已经悄悄发生了转变。

曾经北京土地市场成为了资本和高价地的舞台,2014年掀起的地王潮,一度深刻改变了北京楼市的住房供应格局,以至于不少业内人士都将2015年称作是北京豪宅元年。 显然这样的市场态势让整个房地产行业都陷入了一种非理性的状态。

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰回忆:2015年时,房企普遍陷入了土地饥渴状态,因为土地出让节奏的放缓,造成了土地供应的稀缺,各家房企在拿地上都比较拼。 不过这种情况随着2016年底限价房的入市已经发生了根本性的转变。 一位房企营销负责人告诉记者:在2017年之前,企业拿地一般比较关注住宅面积和配建等指标,由于整个市场非常好,大家对于后市预期较高,有些企业甚至觉得不管怎样都能盈利。 因此对于竞价结果,高一点也可以接受。

而到了2017年之后,随着土地出让条件变得逐渐严苛,大家也看到了政府调控的决心和力度,预期也变得平稳,可能对于房企来说更多需要考虑成本和盈利方面的问题。

这也造成了北京土地市场热度降温,甚至有宅地流拍情况出现。 有业内人士表示,一般商品房项目的盈利大约在15%-20%,但是限价房由于比较严苛的出让条件,再加上房企的资金成本,想要有利润非常艰难。 随着土地出让条件的逐渐细化,如今市场上的房企在拿地逻辑上肯定是有所改变的。 诸葛找房首席分析师陈雷也指出:既然价格被限定,其他条件的设置也日趋成熟和科学。

那么开发商很难通过一些小聪明获得利润,能做的就只有通过加强运营和产品打造,来实现快速回款。 因此,在拿地时,会更多地考虑地块的交通、生活配套等内容,而非单纯的住宅面积。 而从限价房的容积率设置来看,限价房社区的容积率稳定在之间,整体设计上,一般是以小高层为主。 压缩周期提升利润对于房企而言,一个非常现实的问题就是,限价房项目的利润如何实现。 一般来讲,行业里有这样的规定,做普通保障房按照3%的薄利来定,如果从限价房通常使用的容积率来计算,限价房项目的利润应该在7%-8%。 易居研究院智库中心总监严跃进表示,北京的限价房盈利空间自然是不大的。

严跃进表示,盈利是房企拿地的时候需要注意的内容。

所以从利润点看,涉及开发周期压缩和营销成本压缩等内容。

以最新挂出的顺义后沙峪地块为例,该地块限价万元/平方米,建筑面积万平方米(含住宅、商业、办公),以全部可售来计算,地块起始楼面价约万元/平方米,销售均价不超过55583元/平方米(含全装修费用)。 如果以起始地价成交,则企业仍将有盈利空间,如果按照溢价率50%的上限价格计算,则楼面价将超过4万元/平方米。

这样企业的盈利空间将降低至万元/平方米。 一般的商品房建安成本3800元/平方米,限价房可能会低一点。 按照陈雷提供的数据分析,该地块如果达到竞价上限,房企的盈利空间将降低到万元/平方米左右。

考虑到企业资金成本的问题,这一数字可能会进一步下降。 不过陈雷也表示,目前土地市场已经比较理性,限价房地块竞至竞价上限的可能性较小。 在土地出让较理性的前提下,利润空间虽然有限,但是仍然存在。

不过也有业内人士向记者指出,如今各项目商办部分的销售条件也已经十分苛刻:从消费者角度来看,500平方米起售的商业总价不低,首付款项足够购买一个120平方米左右的住宅项目。 而从房企的角度来说,只能自持做租赁。

考验房企操盘能力一位品牌房企项目负责人向记者透露:在所有条件都符合政府标准的前提条件下,限价房项目能维持正利润就算合格了。 据他透露,就算房企在用料上通过规模化采购和流程优化能够有一部分节省,还有一个绕不过去的点是人工成本的上涨非常厉害,这是谁都逃不掉的。

所以限价房项目的打造实际上非常考验开发商整体研发和规划水平。 如果说项目的整体流程上已经很成熟了,他不需要花费很多工夫和成本去约乙方做这些事的话,那他还是能省一部分钱的。 该负责人表示,但如果房企在这方面比较薄弱,他需要走的每一道程序都需要成本,利润就越少。 而思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅也向记者表示,限价房项目对于开发商运营能力提出了更高的要求。 从现在来看,限价房项目在计算资金成本的情况下基本上不赚钱。

2017年下半年之后,地价逐渐回归理性,这种项目可能还具有一些空间。 对于开发商来说,限价房的地只要合理还是可以拿的。 郭毅向记者透露,一方面可以从产品打造上,做出一些高低差,除此之外,住宅限价,可散售的商业和办公部分并未限定价格上限,这部分仍然存在盈利的可能。 另外,按常规判断,地下车位和千人指标都能有一部分销售收益,当然这并不足以弥补开发商在高成本下的利润缺口。

房企的拿地逻辑主要在于限价房用地,迅速地产生现金流。

抽出的现金可以迅速投资下一个项目,从而产生新的利润。

这就是现在大家都在强调的高周转。 周转越快,资金成本越低,这也是很多房企学习碧桂园的原因。

郭毅向记者表示。 此外,对于房企来讲,很多时候还不能只考虑利润问题。 一位央企项目负责人表示:实际上房企拿地也不仅仅考虑盈利的问题,也会考虑品牌方面和社会责任方面的问题。 (记者陈禹铭)。